lundi, 05 octobre 2020 09:23

Acheter un local commercial : tout savoir

Dans le cadre du développement de son activité ou bien à la création de son entreprise, on peut avoir besoin de plus d'espace, de logistique ou tout simplement de praticité : avoir son propre local commercial, point de vente ou bureaux peut effectivement être un avantage.

Bien entendu, on peut installer son activité chez soi, dans un espace de co-working ou disposer d'un local commercial détenu par un tiers avec un bail commercial. Néanmoins, l’achat d’un local commercial peut s’avérer être une option bien plus avantageuse qu'on ne pense.

 

Quels sont les avantages d'un achat de local commercial ?

 

L’achat des murs d’un local commercial est une option qui présente un certain nombre d’avantages malgré son coût. En effet, acheter un local commercial permet :

→ D’échapper au contrat de bail commercial : l’achat d’un local commercial donne à la société plus de flexibilité en lui permettant d’éviter les contraintes d’un contrat de bail commercial. La société de ce fait n’a pas à s’acquitter du paiement mensuel d’un loyer, elle peut faire évoluer son activité si besoin et elle a même la possibilité de quitter le local commercial à tout moment.

→ De pouvoir procéder librement aux travaux d'aménagement : lorsque l’entreprise est propriétaire du local commercial, elle dispose d’une grande liberté quant à l’aménagement des lieux. Il faut obtenir les autorisations administratives nécessaires, pas besoin d'attendre ou d'obtenir l’avis d’un tiers pour rénover le local.

→ De pouvoir déduire les charges se rapportant au local : dans le cadre de l’achat d’un local commercial, l’entreprise a la possibilité de déduire du résultat imposable, certaines charges se rapportant à l’immeuble. Parmi les charges déductibles, nous trouvons par exemple les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du local ou  l’amortissement de l’immeuble pour constater sa perte de valeur (le montant d'amortissement est à estimer avec l'expert comptable).

→ De valoriser l’entreprise : le patrimoine de l’entreprise sera valorisé avec l'achat du local commercial. En fonction du contexte macro-économique (crise ou période de croissance) et ou micro-économique (amélioration ou dégradation du périmètre autour du local commercial), il est important de comprendre que si ce patrimoine peut prendre de la valeur avec le temps, il arrive parfois qu’il en perde : vous pouvez espérer réaliser une plus-value au jour de la vente du local commercial.

 

Comment acheter un local commercial ?

 

Avant de se lancer dans l’achat d’un local commercial comme pour tout achat, il faut chercher et trouver son bien. Une étude approfondie pour trouver le bien adapté (emplacement, type de commerce, surface, accessibilité, etc.) à l'activité exercée (ce bien peut être celui que vous louer) et réaliser un business plan peuvent être des atouts pour la bonne réussite de votre projet.

Pour procéder à l’achat des murs d’un local commercial, plusieurs options peuvent être envisagées par le dirigeant d’entreprise :

→ L’achat en direct du local commercial :

Cela signifie que c’est la société elle-même qui achète et qui devient propriétaire du local commercial. Le local commercial entre donc dans le patrimoine de la société.

→ L’achat en SCI du local commercial :

Il est possible de créer une SCI dont l’entreprise devient associée. Le local commercial est alors détenu indirectement par le biais de la détention de parts sociales. Il est possible également de créer une SCI où seuls les dirigeants sont associés : l'entreprise deviendra locataire de la SCI tenue par les dirigeants. Ceci permet aux dirigeants de l’entreprise de se constituer un patrimoine.

→ L’achat du local par le biais d’un crédit-bail immobilier :

La location du local commercial avec option d’achat est un mécanisme qui permet au locataire de louer un local pendant un certain temps avant de procéder à son acquisition. 

Faire une estimation des murs

Dans tous les cas, il est conseillé d'effectuer une estimation des murs commerciaux. Lors de l'estimation, il conviendra notamment de prendre en considération la situation géographique du local (proximité des transports, zone piétonne, etc.), la zone de chalandise, l’accès à des parkings, le sens de circulation et même l’exposition au soleil (qui peut avoir une influence sur le sens de circulation) et ses principales caractéristiques (superficie, agencement, mobilier, etc.).

 

Le compromis de vente avant la signature chez le notaire

Une fois le prix d’acquisition déterminé, un compromis de vente peut être signé entre les parties. Lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le prix et les conditions de vente, ils doivent procéder à la signature de l’acte de vente devant un notaire. C’est la signature de cet acte qui permet de valider l’acquisition de l’immeuble, des bureaux et du local commercial.

 

Quels sont les frais pour l'achat d'un local commercial ?

 

Avant de procéder à l’achat d’un local commercial, il est important de prendre connaissance des différents frais qui doivent être déboursés par l’acquéreur, au-delà du prix d’achat. En effet, des frais d’acquisition ou dénommés frais de notaire, doivent impérativement être payés. Ces frais, qui peuvent représenter entre 2 et 8% du prix d’achat, ont pour objet de couvrir:

→ Les impôts et taxes d'un local commercial :

Les frais de notaire permettent de couvrir les droits d’enregistrement liés à l’acquisition du local commercial. Les droits d’enregistrement doivent être reversés par le notaire, à l’État et aux collectivités territoriales.

→ Les frais et débours d'un local commercial :

Il s’agit des différentes sommes avancées par le notaire pour obtenir les pièces et documents nécessaires à l’opération, pour réaliser l’acte d’acquisition et pour rémunérer les éventuels intervenants.

→ Les honoraires du notaire pour l'achat d'un local commercial :

Ce sont les sommes que le notaire perçoit en contrepartie de l’accomplissement de l’acte d’achat du local commercial. Les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien acheté.

→ Les honoraires d'un agent immobilier pour l'achat d'un local commercial : 

Ils sont à payer s'il vous trouve le bien ou s'il intervient dans l'opération.

→ Les frais de dossier et ou de courtage pour l'achat d'un local commercial :

Le courtier en immobilier est réglé des frais de dossiers ou de courtage après l'obtention du crédit immobilier de la part de l’établissement financier.

L’achat des murs commerciaux présente également quelques inconvénients que nous ne pouvons pas occulter. En effet, l’entreprise doit bien souvent recourir à l’emprunt pour procéder à l’achat du local commercial. Cela peut avoir pour conséquence de limiter sa capacité de financement pour d’autres projets tels que le développement de nouveaux produits ou services. Cela peut également réduire sa rentabilité ou sa flexibilité si besoin de changer de local commercial par exemple. 

De plus, dans le cadre d’un emprunt, il est important de prendre en considération le fait que, malgré l’absence de loyers à payer, l’emprunt doit être remboursé ! 

Enfin, les obligations du propriétaire d'un local commercial sont nombreuses et doivent être anticipées.

 

Comment financer un local commercial, professionnel ou bureaux, quels modes de financement possibles ?

 

Plusieurs possibilités de financement existent pour acheter un local commercial ou professionnel. 

Ces financements peuvent ou doivent se cumuler :

Contracter un crédit ou prêt bancaire pour acheter un local commercial

· Le financement externe, comme le prêt ou le crédit bancaire. On peut s’adresser à sa banque mais aussi à un courtier qui va vous aider à monter et optimiser le dossier, obtenir le meilleur taux, choisir l’établissement financier par rapport à votre projet et le défendre auprès des établissements de crédits. 

Financer l’achat d'un local commercial en fonds propres

· Si vous disposez de trésorerie, vous pouvez le financer en fonds propres avec la règle de ne pas utiliser tous les fonds pour cet achat. Il faut penser au besoin de trésorerie global pour cette acquisition : montant de l'achat, frais de notaire, aménagement et travaux, etc. In fine, tous les frais annexes qui viennent compléter cette opération. Ce financement en fonds propres peut être complété par un crédit.

Augmentation de capital pour acheter un local commercial 

· Une augmentation en capital pour disposer de la trésorerie nécessaire à cette acquisition.

 

Doit-on acheter son local commercial ou professionnel en SCI ou en nom propre ?

 

C’est une question légitime et les deux options doivent doivent être bien analysées.Le courtier peut vous accompagner dans cette réflexion, son expérience vous apporte les conseils pour effectuer le meilleur montage juridique et financier notamment dans le cadre d’optimisation fiscale ou de constitution de patrimoine.

 

Si cela vous intéresse d'aller plus loin sur le sujet des SCI, veuillez lire notre article : Créer une SCI pour l'achat immobilier.

 

Pour financer votre achat de local commercial ou être conseillé.e, vous pouvez faire appel à nos services en nous contactant ci-dessous.

 

 
 
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