mercredi, 28 octobre 2020 16:27

Créer une SCI pour l'achat immobilier

La Société Civile Immobilière est utile lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs. Dans le cas d’un héritage ou d’un mariage il s’agit d’une indivision et les décisions doivent être prises à la majorité. Une SCI peut vous aider à régler ces eventuelles complications.

Une SCI, qu'est-ce que c'est ?

 

SCI : mode d'emploi

Petit point juridique : les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Pour la constituer, il faut un minimum de deux associés ou époux : des personnes morales majeures, ou un mineur sans minimum d’âge accompagné de son représentant légal.

Une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans et son fonctionnement est régi par les statuts qui sont signés par ses membres à la création. Lors de la création de la société, chaque membre apporte sa part de l’immeuble, ou du cash, et obtient en échange une part proportionnelle à cet apport. C’est la société qui est alors propriétaire du bien.

 

Quels sont les avantages d'une SCI ?

 

Permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition, de partager les charges et, détail non négligeable de protéger son patrimoine. En cas de faillite, les créanciers de la SCI doivent d’abord intenter une procédure contre la SCI, avant de se retourner vers les associés. 

Toutefois, dans une SCI, contrairement à d’autres types de société, les associés sont responsables de manière illimitée ils paieront toutes les dettes, même si le montant dépasse le versement initial.

 

Quelle est la fiscalité d'une SCI ?

 

Elle est soumise à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les revenus et les charges que vous percevez au travers de la SCI sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle : c’est la transparence fiscale. Il est également possible de la soumettre à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être avantageux dans certaines situations.

 

SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir ?

 

Si IR :

→ Chaque associé devra déclarer le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts, dans la catégorie « revenus fonciers », au prorata des parts détenues dans la société.

→ Les déficits pourront être imputés sur le revenu global, et une décote existe selon la période de propriété. La grande majorité des SCI sont imposées à l’IR.

 

Si IS :

→ Possibilité de déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société. En fait, il permet de déduire l’amortissement de l’assiette fiscale. Ceci est vraiment avantageux durant la durée d’amortissement de l’actif.

→ Attention : une fois ce choix d’option celui-ci est irrevocable. En revanche, si votre société est bénéficiaire et sur une tranche élevée d’IR, opter pour l’IS pour limiter votre imposition personnelle.

 

Les différentes formes de SCI : quelles différences et comment choisir ?

 

Enfin, il existe différentes SCI, dont les plus connues sont la SCI familiale et la SCI professionnelle.

 

La SCI familiale

 

La SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien dans un but non commercial. La condition est que les personnes doivent être de la même famille (comme son nom l’indique sans nombre minimum de personnes).

Les avantages de la SCI familiale concernent majoritairrement les cas de succession et de donation des parts.

En cas de succession, si une personne dans la SCI décède, les parts seront transmises aux autres membres en vertu de leur droit d’usufruit sur le bien. Quand la SCI est composée de deux personnes et que l’une décède, l’autre obtiendra les parts restantes.

 

La SCI professionnelle

 

Pour acheter les murs d’une entreprise, mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser votre patrimoine. Le patron peut acheter à son nom un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise, et le louer à sa société. Ensuite, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus, et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Le patron peut rembourser son crédit immobilier grâce aux loyers perçus et d’isoler l’immeuble du patrimoine de l’entreprise et le protège donc des créanciers de la société.

 

La SCI marchande de biens

 

Il s’agit de réaliser des bénéfices en achetant et revendant des biens immobiliers, des parts et actions de sociétés immobilières, des terrains constructibles et des fonds de commerce en choisissant la forme juridique la plus en adéquation (SARL, SAS, SASU...).

Il y a une TVA à payer lors de la revente et de la prise de bénéfice. Il existe deux types de TVA lorsque l’on est marchand de biens (la classique et sur la marge).

 

Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

 

La SCI simplifie la gestion de votre bien mais implique des démarches administratives obligatoires.

 

La mise en place de la SCI :

 

Demande un travail administratif, comprenant :

→ La rédaction les statuts avec un professionnel du droit

→ La publication d’une annonce légale

→ L’immatriculation la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comme n’importe quelle société

Ces démarches coûtent entre 1 000 € et 1 500 € si vous passez par un professionnel, et environ 350 € si vous le faites vous-même.

 

La gestion d’une SCI requiert quelques formalités :

 

→ Les Assemblées Générales : comme pour toute société, une assemblée générale a lieu tous les ans pour rédiger un procès verbal. Par ailleurs, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels (exemple : un associé souhaite vendre ses parts).

Les obligations comptables : vous devrez ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI et publier vos résultats à chaque clôture d’exercice (prévoir les honoraires de l’expert comptable).

 

Comment céder des parts de SCI ? Mode d'emploi

 

On parle de « cession de parts » quand un des associés de la SCI vend ses parts. Voici un mode d’emploi en 3 étapes :

 

Étape 1 : Obtenir l’accord des associés

 

Prévenir les autres associés et d’obtenir leur accord. Celui-ci doit être unanime ou à la majorité. Nous pouvons trouver 3 cas de figure :

  • Les associés ne répondent pas à la demande. S’ils dépassent le délai fixé dans les statuts (souvent 6 mois), on considère que vous avez obtenu leur accord.
  • Les associés refusent l’agrément à cause du prix. Les parties en présence ou le président du tribunal de grande instance désignent alors un expert financier, qui détermine un prix de cession acceptable par tous les associés.
  • Les associés refusent l’agrément à cause de l’acheteur prévu. Ils ont alors 6 mois pour racheter les parts. Attention : un conjoint, un ascendant ou un descendant n’est pas considéré comme une personne externe.

 

Étape 2 : Définir le prix de cession

 

Déterminer la valeur du bien immobilier à la date de la vente et prendre en compte la trésorerie sur le compte bancaire de la SCI et les dettes de celle-ci (le prêt immobilier) pour fixer le prix de cession. On applique plutôt une décote de 5 à 10% à ce prix, puisque les parts de SCI sont difficilement revendables.

 

Étape 3 : S’attaquer aux formalités administratives

 

Cet acte nécessite un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe.

La cession de part de SCI est soumise aux droits d’enregistrement de 5% à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, le cédant doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values.

 

 

 
Si vous êtes intéressé.e par l'investissement immobilier, lisez notre article : "Les étapes pour bien réussir un investissement locatif".
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